Wertermittlung - Verfahren


Die drei nachfolgend genannten Wertermittlungs-Verfahren sind in Deutschland durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normiert und eignen sich zur Berechnung des Verkehrswertes eines Objekts. Es sollten neben der ImmoWertV auch die Wertermittlungsrichtlinien (WertR) beachtet werden. (Der Verkehrswert dient Kreditinstituten als Grundlage zur Berechnung des Beleihungswertes)


Vergleichswertverfahren

Direkte und indirekte Vergleichswertverfahren
Wenn z.B. in der Nachbarschaft ein Objekt veräußert wurde, welches gut vergleichbar ist mit dem zu bewertenden Objekt kann das direkte Vergleichswertverfahren angewendet werden. In diesem Fall wird der erzielte Kaufpreis als Vergleichswert herangezogen. Steht kein Objekt zur Verfügung welches ein direktes Vergleichswertverfahren zulässt wird das indirekte Vergleichswertverfahren angewendet, indem mehrere Objekte die große Übereinstimmungen mit dem zu bewertenden Objekt aufweisen verglichen werden. Der Wert des Objekts wird dann durch die Kaufpreise ermittelt welche beim Verkauf der verglichenen Objekte erzielt wurde. Die Kaufpreise werden von einem Gutachterausschuss in der Gemeinde protokolliert und können dort eingesehen werden.

 

Geeignet ist dieses Verfahren besonders für unbebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen sowie auch für Gebäude wenn genügend Vergleichsobjekte zur Wertermittlung herangezogen werden können.

 

Zu vergleichende Faktoren bei Grundstücken:

  • Art der baulichen Nutzung

  • Lage

  • Erschließungszustand

  • Größe

  • Grundstücksausrichtung

  • Bodenbeschaffenheit

Zu vergleichende Faktoren bei Gebäuden:

  • Gebäudeart

  • Gestaltung

  • Restnutzungsdauer

  • Größe

  • Bauweise

  • Zustand des Gebäudes

  • Alter des Gebäudes und Ausstattung sowie Energieeffizienz

  • Höhe der zu erreichenden Vermietungseinnahmen (Bei Mietobjekten)


Ertragswertverfahren

Eignet sich für Investoren welche den bestmöglichen Ertrag erzielen möchten z.B. durch Vermietung. Der Wert der Gebäude wird getrennt vom Bodenwert ermittelt. Der Bodenwert wird üblicherweise über das Vergleichswertverfahren ermittelt.


Sachwertverfahren

Dieses Verfahren ist Komplex und zur Ermittlung eines marktüblichen Verkaufspreises eines Objekts nur teilweise zu empfehlen. Bei diesem Verfahren wird der Wert der Gebäude, Außenanlagen und zugehöriger Einrichtungen und sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach den Normalherstellungskosten (NHK auch gewöhnliche Herstellungskosten) ermittelt. Der Bodenwert wird mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt.