Nebenkosten (Betriebskosten)




Betriebs- bzw. Nebenkosten
Welche Betriebskosten (Nebenkosten) anfallen wird im Mietvertrag geregelt und in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) Der Vermieter bzw. Eigentümer muss Betriebskosten (Nebenkosten) zahlen. Diese Betriebskosten (Nebenkosten) können durch vertragliche Vereinbarungen auf den Mieter umgelegt werden, sodass der Mieter die Betriebskosten (Nebenkosten) an den Vermieter bzw. Eigentümer zahlen muss. Oft wird eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung geleistet. Am Jahresende wird durch die Betriebskosten-Abrechnung (auch Nebenkostenabrechnung) ersichtlich ob die Mieter Nachzahlungen leisten müssen oder zu viel gezahlte Beiträge zurückerhalten.

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Verteilerschlüssel (auch Umlageschlüssel genannt)
Der Umlageschlüssel (Verteilerschlüssel) soll sicherstellen, dass die anfallenden Betriebskosten (Nebenkosten) gleichmäßig und gerecht verteilt werden. Verteilerschlüssel sorgen für eine gleichmäßige und gerechte Verteilung der Betriebskosten (Nebenkosten) auf die Mieter. Je Verteilerschlüssel gelten die Wohneinheit, Wohnfläche, Personenanzahl oder der Verbrauch als Berechnungsgrundlage. Die Mietvertrags-Parteien können unter Berücksichtigung der Betriebskostenart nach BetrKV. entscheiden ob sie einen Verteilerschlüssel (Umlageschlüssel) vereinbaren (Betriebskostenvereinbarung) und welchen, wenn nicht wie z.B. in der Heizkostenverordnung (HeizKV) eine gesetzliche Regelung existiert.

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Betriebskostenspiegel
Der Deutsche Mieterbund veröffentlichte 2014 seinen achten Betriebskostenspiegel zu den durchschnittlichen Nebenkosten (Betriebskosten). Laut diesem Betriebskostenspiegel zahlten Mieter in Deutschland im Durchschnitt 2,20 Euro für Betriebskosten (Nebenkosten) monatlich pro Quadratmeter. Die tatsächliche Höhe der Betriebskosten (Nebenkosten) für Mieter kann stark variieren.

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Was sind Betriebs- bzw. Nebenkosten
Betriebs- bzw. Nebenkostenkosten sind Kosten für:
  • Grundsteuer („laufende öffentliche Lasten des Grundstücks“/BetrKV)
  • Wasserversorgung und -erwärmung, Abwasser, Wasseruhr (regelmäßige Eichung, Berechnung und Aufteilung), Kanalgebühren, Sielgebühren, Oberflächenentwässerung, Regenwasser oder Niederschlagswasser, Wasseraufbereitungs- oder Wasserhebeanlage.
    Hinweis: Die Abrechnung der Wasserkosten erfolgt in der Regel nach dem Verteilerschlüssel „Wohnfläche“ oder „Kopfzahl“, im Neubaubereich wird verbrauchsabhängig anhand von Wasseruhren abgerechnet.
  • Heizen, (Heizungsnebenkosten: Betriebsstrom, Heizungswartung und Wärmemessdienstfirmen).
    Hinweis: Wenn die Heizungsanlage min. zwei Wohnungen versorgt, muss die Abrechnung der Heizkosten verbrauchsabhängig durchgeführt werden)
  • Müllabfuhr, Müllschlucker oder Müllschleuse bzw. andere Systeme zur Müllmengen-Erfassung.
  • Haftpflicht- oder Gebäudeversicherungen für Feuer-, Sturm- Wasserschäden, Glas-, Öltank-, Aufzug- und Elementarschäden
  • Hausmeister
  • Haus-, Treppen- und Straßenreinigung (Winterdienst)
    Hinweis: Eine Reinigung pro Woche ist in der Regel ausreichend, mehrere Reinigungen sind soweit diese überflüssig sind unzulässig)
  • Gartenarbeiten (Erneuerung, Pflege, Neuanlegung des Rasens, Spielplatzpflege/Sanderneuerung)
  • Aufzüge (Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege, Prüfung, Einstellung, Notrufbereitschaft)
    Hinweis: Auch für Mieter im Erdgeschoss fallen diese Kosten an.
  • Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen
  • Außenbeleuchtung, Beleuchtung von gemeinsam genutzten Gebäudeteilen (Zugänge, Keller, Flur, Treppen, Waschküche.
  • „sonstige Betriebskosten“
    Hinweis: Nur wenn im Mietvertrag detailiert geregelt ist wofür die Kosten entstehen, sind diese gültig (z.B. Schwimmbad, Sauna, andere Gemeinschaftseinrichtungen im Haus, Feuerlöscher-Prüfgebühren, Dachrinnenreinigung)
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Was sind keine Betriebs- bzw. Nebenkosten
Keine Betriebs- bzw. Nebenkosten sind Kosten für
  • Instandhaltungsrücklagen (gilt für Häuser mit mehreren Eigentumswohnungen)
  • Hausverwalter
  • Reparaturen und Instandhaltung
  • Kontoführung, Zinsen oder andere Bankleistungen
  • Porto, Telefon
  • „Sonstiges/Sonstige Betriebskosten“ sind unzulässig wenn nicht im Mietvertrag geregelt ist wofür die Kosten entstanden sind und dies aus der Betriebskostenabrechnung ersichtlich wird
  • Nachzahlungen bei Bruttomietverträgen
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Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung überprüfen
Der Mieter hat das Recht zur Einsichtnahme in die Belege welche als Grundlage für die Berechnung der Nebenkostenabrechnung (Betriebskostenabrechnung) verwendet wurden. Der Vermieter (Eigentümer) muss dem Mieter für die Einsichtnahme genügend Zeit einräumen. Der Mieter muss sich zur Einsichtnahme zum Vermieter begeben.

Die Werte des Betriebskostenspiegels vom Deutschen Mieterbund können dem Mieter als Überprüfungsgrundlage dienen. Einwände (bzw. Widersprüche) gegen eine Betriebs- bzw. Nebenkosten-Abrechnung, müssen innerhalb eines Jahres ab Zugang der Abrechnung beim Mieter erhoben werden, außer der Mieter trägt kein Verschulden an der Verzögerung.

Wenn eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurde, enthalten die monatlichen Betriebskostenzahlungen an den Eigentümer alle Betriebskosten. In der Betriebskostenabrechnung müssen alle Kosten den 17 Nebenkostenarten (BetrKV) zugeordnet sein. Nach deutschem Recht (§ 259 BGB) muss die Betriebskostenabrechnung bei Gebäuden mit mehreren Einheiten folgende Angaben enthalten, ansonsten ist sie ungültig:
  • Geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • Angabe und Erläuterung der benutzten Verteilerschlüssel
  • Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils, der auf die vermietete Wohnung jeweils entfällt (für jede Betriebskostenart)
  • Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.
Geforderte Zahlungen seitens des Mieters oder Vermieters (Eigentümers) müssen innerhalb 30 Tage nach Zugang der Nebenkostenabrechnung bzw. eines Hinweises erfolgen, ansonsten kann eine Mahnung die Folge sein. (§ 286 Abs. 3 BGB). Es empfiehlt sich bei Zweifeln an der Richtigkeit einer Forderung, diese nur unter Vorbehalt mit dem Recht zur Rückforderung (ein Vermerk in der Überweisung ist ausreichend) zu begleichen, und gleichzeitig schriftlich Widerspruch zu erheben.

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