Erbbaurecht




Was ist das Erbbaurecht
Das Erbbaurecht wird auch als Erbpacht bezeichnet. Die Erbpacht war eine Form des Grundbesitzes und ist in Deutschland heute gesetzlich verboten. Die richtige Bezeichnung lautet also Erbbaurecht. Beim Erbbaurecht handelt es sich um das Recht ein fremdes Grundstück zeitlich befristet zu nutzen. Es darf je nach vertraglicher Regelung ein Gebäude auf dem fremden Grundstück erbaut oder erworben sowie genutzt werden. Das Erbbaurecht kann vererbt, verkauft und beliehen werden.

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Der/die Erbbaurechtsgeber/in
Jede/r Grundstückseigentümer/in kann Erbbaurechte vergeben. Bekannte Erbbaurechtsgeber/innen sind z.B. Kommunen und Kirchen sowie Stiftungen die Erbbaurechte günstig vergeben.

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Erbbaurecht im Grundbuch
Das Erbbaurecht wird in Abteilung II des Grundbuches in der Regel an erster Rangstelle eingetragen. Zusätzlich wird ein Erbbaugrundbuch angelegt welches auch wie das Grundbuch drei Abteilungen hat:


Abteile des Erbbaugrundbuches:

  • I für Erbbauberechtigte
  • II für Erbbauzins und andere dingliche Rechte
  • III für Grundpfandrechte am Erbbaurecht
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Erbbaurechtsvertrag
Der Erbbaurechtsvertrag legt die Rechte und Pflichten des Erbbauberechtigten fest. Ein Gebäude darf immer errichtet werden. Zwecksvereinbarungen können festlegen wie das Gebäude genutzt werden soll. Der Erbbaurechtsvertrag sollte genau festlegen wer welche Lasten bis zu welchem Zeitpunkt trägt. Die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages kann bis zu 99 Jahre betragen.

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Instandhaltung
Die Erbbauberechtigten müssen das Grundstück und die Gebäude auf eigene Kosten instand halten und versichern sowie Steuern und Gebühren entrichten.

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Ist Verkauf oder Beleihung möglich
Beleihung ist möglich, genau wie bei einem normalen Grundstück. Das Erbbaurecht kann verkauft werden. Durch Grundbucheintragungen gesicherte Darlehen können vom Erbbauberechtigen aufgenommen werden, wenn diese zehn Jahre vor Beendigung des Erbbaurechts vollständig zurückgezahlt werden. Die Einzelheiten über Verkauf und Beleihung sollten im Erbbaurechtsvertrag festgelegt werden. Verkauf und Beleihung können von der Zustimmung des Grundstückseigentümers abhängig gemacht werden. Darüber hinaus kann geregelt werden, unter welchen Voraussetzungen der Grundstückseigentümer die Zustimmung erteilen muss.

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Heimfall
Der Grundstückseigentümer kann die Übertragung des Erbbaurechts inklusive aller Belastungen auf sich verlangen wenn der Erbbauberechtigte gegen vertragliche Verpflichtungen verstößt. Das Grundstück und die Gebäude müssen somit zurückgegeben werden. Der Erbbauberechtigte muss im Falle eines Heimfalls entschädigt werden bei Wohngebäuden beträgt die Entschädigung mindestens zwei Drittel des Gebäude-Verkehrswerts. Die Voraussetzungen für einen Heimfall sollten vertraglich genau geregelt sein.

Gründe für den einen Heimfall:

Insolvenz des Erbbauberechtigten. Zahlungsverzug wenn der Erbbauberechtigte mit dem Erbbauzins mindestens zwei Jahre im Rückstand ist. nicht rechtzeitige Errichtung des Gebäudes Zweckentfremdung Verwahrlosung
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Steuerliche Behandlung
Beim Erwerb eines Erbbaurechts muss Grunderwerbssteuer entrichtet werden. Bemessungsgrundlage sind der Kapitalwert des Erbbauzinses sowie sonstige Gegenleistungen (beispielsweise Kaufpreis). Der Kapitalwert errechnet sich meist aus dem 18 fachen Jahreswert des Erbbauzinses. Eine Erbbaurechtsbestellung ist von der Umsatzsteuer befreit.

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Erbbauzins
Der Erbbauzins muss vom Erbbauberechtigten als Entgelt für die Nutzung des Erbbaurechts an den Erbbaurechtsgeber entrichtet werden. Als Grundlage der Berechnung des Erbbauzinses gilt der Verkehrswert des Objekts. Üblicherweise beträgt die Höhe des jährlich zu entrichtenden Erbbauzinses 3 bis 5 % des Objekt-Verkehrswertes. Vertraglich wird oft durch eine Wertsicherungsklausel festgelegt, dass der Erbbauzins nach einer bestimmten Zeit an den Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst wird und somit eine Anpassung an die wirtschaftlichen Verhältnisse erfolgt, um die Auswirkungen einer Inflation auszugleichen. Wenn das Grundstück zum Privatvermögen gehört gelten Erbbauzinsen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des Grundstückseigentümers. Bei Einmalzahlung des Erbbauzinses sind die Einnahmen sofort zu versteuern, oder innerhalb des Zeitraumes aufzuteilen, auf den sich die Vorauszahlungen beziehen. Als Anschaffungskosten für den Erbbaurechtserwerb gelten Grundbuchamtkosten, Notarkosten etc. Wird das Gebäude vom Erbbauberechtigten vermietet gelten die Erbbauzinsen als Werbungskosten oder Betriebsausgaben. Das Erbbaurecht unterliegt der Grundsteuer.

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Vorteile und Nachteile des Erbbaurechts

Vorteile:

  • In Regionen und Gebieten mit sehr hohen Grundstückspreisen kann sich die Bestellung eines Erbbaurechts lohnen.
  • Bei Vermietung und Verpachtung bleibt der Anschaffungspreis für das Objekt gering.
  • Der Erbbaurechtsgeber bleibt in Besitz des Objekts und profitiert von dem Erbbauzins.

Nachteile:

  • Bei Erbbaurechten mit kurzen Laufzeiten kann eine Beleihung schwierig werden. Erbbaurechte mit langen Laufzeiten lassen sich besser beleihen.
  • Der Erbbauzins, der sich üblicherweise durch Wertsicherungsklauseln mit der Zeit wesentlich erhöht, muss dauerhaft vom Erbbauberechtigten während der Laufzeit des Erbbaurechts entrichtet werden. Anders als bei einem kreditfinanzierten Kauf müssen auch Erben oder Käufer des Objekts dieser Verpflichtung nachkommen. Selbst mit einem Kredit bei einer geringen Anfangstilgung ist dieser meist nach 30 bis 40 Jahren zurückgezahlt und es müssen somit diesbezüglich keine monatlichen Zahlungen mehr geleistet werden.
  • Je kürzer die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrag desto schwieriger wird der Verkauf bzw. desto geringer wird der Verkehrswert. Es sollte schon bei Vertragsschluss des Erbbaurechtsvertrages ein Verlängerungsoption vereinbart werden.
  • Der Erbbauberechtigte ist weniger flexibel als ein Eigentümer.
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